中国奥园三年变局,行业分化下的“规模突围战”
发布时间:2019-05-21

不过,从净负债率看,2018年期末这一数字为58.9%,处于行业合理水平,综合借贷成本维持也在7.4%的水平。从短期资金压力来看,报告期内其总借贷约577.2亿元,总现金约396.2亿元,足够覆盖237.3亿的短期负债。

规模增速与其高周转模式、聚焦粤港澳大湾区、较低的土地储备成本不无关系。但随规模攀升,奥园的负债率也逐年上升。报告期内,其资产负债率和净负债率分别约为83.7%和58.9%,同比上升5.3和7.9个百分点。

年报显示,2018年,公司实现合同销售912.8亿元,同比增加100%;全年合同销售面积约886.3万平方米,同比增长98%。2016~2018年复合年增长率达89%。

截至2018年年末,奥园拥有198个项目,分布在70个境内外城市,土地储备总建筑面积达3410万平方米(权益比80%),总货值约人民币3,650亿元。其中324万平方米为已竣工物业,1505万平方米处于在建阶段,1581万平方米为持续未来发展土地。

回看过去,奥园实现规模“大跨步”,业绩翻倍增长。据财报数据,2016年至2018年,其合同销售额分别为256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元,分别同比增长68.8%、78.1%、100%。近三年来,合同销售目标完成率在125%-150%,2018年更是为内房增速最快之一。

奥园方面表示,目前土地储备足够未来3年左右的发展。此外在拿地上,其一直坚持以收并购为主,土地成本极具优势。2018年平均土地成本约2418元/平方米,与10300元/平方米的销售均价相比,利润空间可谓巨大。

更为重要的是,为维持规模增速,奥园积极补充土储。过去一年,奥园共新增64个项目,新增开发建筑面积约1258万平方米,新增货值约1645亿元,并逐渐从广东大本营向外辐射。从销售情况看,华南区域对销售额的贡献已从2017年的71%收缩至2018年的49%。

去年3月,奥园管理层称:“2019年,奥园的销售目标是突破千亿。”彼时,奥园截至2017年销售额仅为455.9亿元。如今看来,千亿已近在眼前。

值得注意的是,奥园的净利润率由2017年的10.2%降至2018年的9.5%。实际上,随着规模不断攀升,其各项销售、宣传管理开支均有所增加。据年报数据,2018年销售及分销开支为14.32亿元,行政开支17.36亿元,分别同比上升54.6%、117.1%,“吞噬”一部分利润。

规模竞争压力下,房企普遍选择增杠杆以维持增速。奥园也不例外,截至2018年年末,其资产总额约为1888.58亿元,负债总额约为1581.24亿元。资产负债率和净负债率分别约为83.7%和58.9%,同比上升5.3和7.9个百分点。其中,预收合同销售款约为599.7亿元,占总负债的39.5%。

准千亿选手

随着年报披露,奥园的千亿之路或已成定局。

事实也确实如此。据中金研报数据,奥园开发过程实现标准化,从拿地至开盘平均只需约8.2个月。由于土地成本低、周转快,其不仅去化快,毛利率、净资产收益率指标提升,现金流也稳定、充裕。

过去的2018年,奥园合同销售额达912.8亿元,同比增加100%;全年合同销售面积约886.3万平方米,同比增长98%;平均售价约10300元/平方米。其中,2018年12单月就录得合同销售额173.9亿元,再创单月销售历史新高。

业内人士认为,房企热衷于将物业公司拆分上市,在于当前前者估值较低,而将物业管理分拆变现等于一种价值释放,同时增加融资渠道。但对于在管总面积刚逾千万平方米的奥园健康生活来说,能否有充足的融资潜力,还有待观察。

发家于广州的奥园,植根广东,聚焦粤港澳大湾区,同时布局中国华南区域、华东区域、中西部核心区及环渤海。这一布局同时体现在销售数据上,2018年,其华南区域、华东区域、中西部核心区、环渤海和境外分别贡献销售额的49%、22%、20%、9%。

房地产进入下半场后,分化之势无可避免。在千亿房企达到30家的体量下,未来规模扩容进程将进一步放缓。但对于成长中的企业来说,规模既是必选项,也是安全阀。

穆迪报告同时指出,相信奥园2019年合同销售将达1100亿元至1150亿元,主要因其日益增长的投资组合、核心市场广东省(特别是粤港澳大湾区)的强劲住屋需求及在该区域展现出来的销售执行能力。

实际上,随着近几年规模逐年扩大,奥园资产负债率一路上升。2016-2018年,其资产负债率分别为77.97%、78.44%、83.7%。具体到2018年,与中期81.45%的负债率相比,期末依然是上升趋势。

短短几年,奥园实现“规模连跳”,这与其高周转策略不无关系。2018年中期业绩发布会上,奥园董事局主席郭梓文曾说,面对集中度提高的行业环境及不确定性增加的宏观格局,奥园将通过“快速开发、快速销售、快速回款”的高周转策略实现规模效应。

但奥园的资金需求依然强烈。3月18日,其宣布于全球发售完成之后,奥园健康生活于2019年3月18日在联交所主板上市买卖,每手1000股,股份代号为3662。

受益于规模增速与债务控制,近期,穆迪上调奥园评级展望,由“稳定”调升为“正面”,并确认企业信贷评级为“B1”。

其中,物业发展销售收入同比上升65.6%至297.40亿元;所交付物业总楼面面积上升35.8%至330万平方米;平均售价上升21.8%至9007元/平方米,主要因交付物业中均价较高的商业性公寓占比由2017年的5.3%上升至2018年的17.8%。

进入2019,奥园先后成功增发2.75亿美元2021年到期7.95%优先票据,率先打开亚洲美元债券市场,并重启内房三年期美元债公开市场发行,全额使用国家发改委批出的10亿美元外债额度,发行全新三年期及四年期美元债,进一步延长债务期限。

土地成本优势

资产负债率逐年上升

这个过程中,有折戟,也有突围。3月17日晚间,中国奥园集团股份有限公司(03883.HK)(下称“奥园”)披露2018年年报。公告显示,其年度营业额为310.1亿元,同比增长62%;年度净利润为29.4亿元,同比增长51%。

对此,穆迪在研究报告中指出,因其较低的土地储备成本,该公司未来2-3年的毛利润率将维持在27%-28%。如果将来6-12个月内中国房地产市场面临更大挑战,较低的土地成本亦能够为公司提供定价灵活性。

在残酷的规模竞赛中,奥园可暂喘一口气。高速业绩增长背后,其并未丢失利润。2018年,奥园年度营业额为310.1亿元,同比增长62%;毛利润录得96.3亿元,同比增长88%,毛利润率为31.1%;年度净利润为29.4亿元,同比增长51%,净利润率为9.5%。

此外,奥园在大湾区及其他地区拥有16个主要城市更新项目,规划总建筑面积约980万平方米,预计可售资源约人民币1452亿元。2019年,预期广州、珠海、佛山、东莞、香港等地的9个城市更新项目将逐步转为土地储备,可为未来提供可售资源约660亿元。

第一财经注意到,去年奥园营业额主要来自于物业发展收益。物业发展收益、经营酒店等获得的其他收益以及物业投资收益各占95.9%、3.5%和0.6%。